Simulateur : vendre ou louer son bien
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Faut-il vendre ou louer son bien immobilier ?
Lorsque vous possédez un bien immobilier que vous n'occupez plus (déménagement, héritage, investissement locatif à arbitrer), un choix crucial se pose : le vendre pour récupérer le capital et le réinvestir ailleurs, ou le mettre en location pour percevoir des revenus réguliers tout en conservant un actif patrimonial. Ce dilemme touche de nombreux propriétaires français, et la réponse n'est jamais universelle : elle dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs financiers et des conditions du marché.
La vente offre l'avantage de la liquidité immédiate : vous récupérez un capital important que vous pouvez réinvestir sur des supports financiers (assurance-vie, PEA, SCPI) ou utiliser pour un autre projet immobilier. La location, en revanche, procure des revenus récurrents, une protection contre l'inflation (les loyers sont indexés) et la possibilité de transmettre un patrimoine immobilier à vos héritiers dans des conditions fiscales avantageuses.
Notre simulateur compare objectivement les deux options en intégrant l'ensemble des paramètres financiers : rendement locatif net après charges et impôts, capital net après vente (déduction faite de l'impôt sur la plus-value), rendement d'un placement alternatif et projection du patrimoine sur 5, 10 et 15 ans.
Comment fonctionne la comparaison ?
Le simulateur analyse deux scénarios parallèles et projette votre patrimoine dans le temps :
- Scénario « Louer » : vous conservez le bien et percevez des loyers. Le rendement locatif net est calculé après déduction des charges de copropriété, de la taxe foncière, des travaux d'entretien et de l'imposition (TMI + prélèvements sociaux de 17,2 %). Le patrimoine évolue en fonction de la valeur du bien (hausse immobilière) et des revenus locatifs nets réinvestis.
- Scénario « Vendre » : vous vendez le bien et récupérez le capital net après impôt sur la plus-value. Ce capital est placé sur un support financier (rendement de 4 % par défaut). Le patrimoine croît selon le rendement net du placement.
L'impôt sur la plus-value immobilière
La plus-value immobilière (différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré) est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 %. Des abattements pour durée de détention s'appliquent progressivement : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s'applique pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 €.
Barème et données 2026
Abattements pour durée de détention sur la plus-value immobilière
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % (solde) | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Fiscalité des revenus locatifs (régime micro-foncier vs réel)
| Régime | Condition | Fonctionnement |
|---|---|---|
| Micro-foncier | Revenus fonciers < 15 000 €/an | Abattement forfaitaire de 30 %, imposition à la TMI + 17,2 % PS |
| Régime réel | Revenus fonciers > 15 000 €/an ou option | Déduction des charges réelles (travaux, intérêts, assurance, gestion) |
| LMNP (meublé) | Revenus < 77 700 €/an | Abattement de 50 % (micro-BIC) ou amortissement (réel) |
Conseils et optimisations
- Calculez le rendement locatif net-net : le rendement brut (loyer annuel / valeur du bien) est trompeur. Déduisez les charges, la taxe foncière, la vacance locative (1 mois/an en moyenne), l'assurance PNO et l'imposition. Le rendement net-net est souvent 2 à 3 points inférieur au rendement brut.
- Évaluez la durée de détention restante : si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu. Après 30 ans, l'exonération est totale. Attendre quelques mois ou années supplémentaires peut faire économiser des milliers d'euros d'impôt.
- Comparez avec les placements alternatifs : si le rendement locatif net est de 3 % mais qu'un portefeuille diversifié rapporte 5 %, la vente et le réinvestissement sont plus rentables. Mais n'oubliez pas que l'immobilier offre un effet de levier (crédit) et une protection contre l'inflation.
- Pensez à la transmission : conserver un bien immobilier pour le transmettre peut être fiscalement avantageux grâce aux abattements sur les donations et successions. En revanche, un bien locatif transmis en indivision peut créer des conflits entre héritiers.
- Anticipez les gros travaux : un ravalement, une rénovation énergétique (DPE) ou une mise aux normes peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros. Intégrez ces coûts dans votre réflexion, surtout avec l'interdiction progressive de louer les passoires thermiques (DPE G en 2025, F en 2028).
Questions fréquentes
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