Comparateur location meublée vs vide

Location meublée vs location vide : quel choix pour le bailleur ?

Lorsqu'un propriétaire met un bien en location, il doit choisir entre location vide (non meublée) et location meublée. Ce choix a des conséquences majeures sur la rentabilité, la fiscalité, la durée du bail et la flexibilité. Notre simulateur compare les deux options en tenant compte du régime fiscal applicable (micro-foncier vs micro-BIC), du coût du mobilier et du rendement net après impôt.

En France, la location meublée a connu un essor considérable ces dernières années, portée par son régime fiscal avantageux et le développement des plateformes de location courte durée. Mais la location vide reste largement majoritaire et présente ses propres avantages, notamment en termes de stabilité locative et de simplicité de gestion.

Fiscalité comparée : micro-foncier vs micro-BIC

Location vide : le régime micro-foncier

Les revenus locatifs d'une location vide sont des revenus fonciers. En régime micro-foncier (applicable si les revenus bruts sont inférieurs à 15 000 €/an), le bailleur bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus bruts. Le revenu imposable (70 % des revenus bruts) est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts, le régime réel s'applique obligatoirement. Il permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, taxe foncière, charges de copropriété) mais nécessite une comptabilité plus rigoureuse.

Location meublée : le régime micro-BIC

Les revenus d'une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En régime micro-BIC (applicable si les revenus bruts sont inférieurs à 77 700 €/an), le bailleur bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus bruts. Seuls 50 % des revenus sont donc imposables, ce qui représente un avantage fiscal considérable par rapport au micro-foncier.

En régime réel, le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet en outre d'amortir le bien immobilier et les meubles, ce qui peut réduire voire annuler la base imposable pendant plusieurs années.

Tableau comparatif

Coût et amortissement du mobilier

La location meublée exige un investissement initial pour équiper le logement. Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des meubles obligatoires : literie, volets ou rideaux, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, chaises, luminaires, étagères de rangement et matériel d'entretien ménager. En pratique, le coût d'ameublement varie de 3 000 € (studio) à 10 000 € (T3) pour un équipement correct.

Les meubles ont une durée de vie moyenne de 5 à 10 ans. Notre simulateur utilise un amortissement sur 7 ans, ce qui est conforme aux pratiques comptables courantes. Ce coût de remplacement doit être déduit du rendement brut de la location meublée pour obtenir un rendement net réaliste.

Conseils pour choisir

• Étudiants et jeunes actifs : la location meublée est souvent préférable pour les petites surfaces (studios, T1) situées près des universités ou des centres-villes. La demande est forte et le turnover est compensé par des loyers plus élevés.
• Familles et baux longs : la location vide est généralement plus adaptée pour les grands logements. Les locataires restent plus longtemps, ce qui réduit les périodes de vacance locative et les frais de remise en état.
• Optimisation fiscale : si votre TMI est élevée (30 % ou plus), l'écart d'abattement entre micro-foncier (30 %) et micro-BIC (50 %) génère une économie substantielle en meublé. En régime réel LMNP, l'amortissement peut même rendre les revenus non imposables pendant plusieurs années.
• Zones tendues : attention à l'encadrement des loyers qui peut limiter le supplément de loyer en meublé (généralement plafonné à 10-15 % du loyer de référence vide).