Simulateur : combien emprunter avec mon salaire
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Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?
La capacité d'emprunt représente le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d'une banque en fonction de vos revenus et de vos charges. En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. Ce seuil détermine directement le montant de votre mensualité maximale et, par extension, le capital que vous pouvez emprunter sur la durée choisie.
Notre simulateur calcule votre capacité d'emprunt en tenant compte de votre salaire net mensuel, de vos charges existantes, de votre apport personnel, du taux d'intérêt et de la durée souhaitée. Le résultat inclut le budget total (emprunt + apport) pour vous aider à cibler les biens immobiliers adaptés à votre situation financière réelle. Vous connaîtrez également votre reste à vivre après mensualités, un critère important pour les banques.
Comment est calculée la capacité d'emprunt ?
Le calcul se fait en trois étapes principales :
- Mensualité maximale = Salaire net × 35 % - charges existantes
- Capacité d'emprunt = Mensualité maximale × [(1 - (1+t)^-n) / t] où t est le taux mensuel et n le nombre de mois
- Budget total = Capacité d'emprunt + Apport personnel
La mensualité maximale est le pivot du calcul. Pour un salaire de 3 000 € nets sans charges, elle s'élève à 1 050 € (3 000 × 0,35). Sur 20 ans à 3,5 %, cela correspond à une capacité d'emprunt d'environ 180 000 €. Avec un apport de 20 000 €, le budget total atteint 200 000 €.
Exemples de capacité d'emprunt selon le salaire
| Salaire net | Mensualité max | Emprunt 20 ans (3,5 %) | Emprunt 25 ans (3,5 %) |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 120 000 € | 139 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 180 000 € | 208 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 240 000 € | 278 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 300 000 € | 347 000 € |
Conseils pour maximiser votre capacité
- Soldez vos crédits en cours : chaque mensualité existante réduit directement votre capacité d'emprunt immobilier.
- Augmentez votre apport : il ne change pas la capacité d'emprunt mais augmente le budget total. Un apport de 10 à 20 % rassure les banques.
- Optimisez la durée : passer de 20 à 25 ans augmente la capacité de ~20 %, mais le coût total des intérêts est plus élevé.
- Empruntez à deux : les revenus du co-emprunteur sont cumulés, doublant potentiellement la capacité d'emprunt.
- Négociez le taux : un écart de 0,5 point sur 20 ans peut représenter 10 000 à 15 000 € de capacité supplémentaire.
Questions fréquentes
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